房地产成本控制造价优化需要的策略

造价是一个贯穿工程始终的问题，为了进一步完善其管理，今天我们总结了造价管理上的优化方案，一起来看看吧。
- C; V7 c' r  \  现存问题
: y( a" @3 m. B; s. N/ }造价管理
  1.造价管理不统一
) ?2 f6 J8 g- S& [   现在我国造价管理机构颇多，数量和层次上均如此，造价咨询机构需获取各相关部门的资质证书方可开展工作，极易造成人力物力的浪费，增加时间成本，在造价管理上弊多于利。
  2.“无标底”招标
6 m1 J* V  \* q4 C+ n   易导致工程造价失真。招投标工程存在难估计成本价的问题，管理部门很难对其进行监管，易造成中标价格过低的问题，埋下工程质量事故的隐患。
  3.部分新型材料价格失真，造价虚增
材料市场变化颇多，特别是装饰材料，经常出现信息流动不畅的情况，给部分承包商空子可钻，利用业主对材料价格了解不深，导致造价失控。
& x% p$ e' j( v1 w0 X  4.建筑工程造价与管理环节不连贯
( x$ g# a  o( D6 z. U7 Y   建筑工程造价是一个集合体，是相互配合、相互监督的一个过程。但从目前我国的工程造价与管理来看，这些环节都是分开进行的。建筑工程造价和管理的各个环节的脱钩，使和工程造价和管理相关的信息无法得到合理的共享，影响了信息的充分利用。
3 U+ A  L" i8 W  优化策略
  1、立项决策阶段
   做好项目决策前的准备工作
  `7 l( h5 A: U: m7 f# C4 m4 p   建设单位应积极参与建设前的准备工作，认真搜索相关资料，为后续的工作提前做好准备。比如：列出所需的基本参数、需要解决的问题、工程实施后的效益分析等。须注意为了工程的顺利开展，应根据市场的需求以及发展前景做好项目可行性研究报告，合理确定工程的规模及建筑标准。
   编制详细的投资估算报告
6 W: Y/ q7 q0 G$ q; m# F   编制投资估算报告应从实际出发，充分考虑各种可能出现的影响因素以及市场变动，使投资基本符合实际并留有余地，使投资估算真正起到控制项目总投资的作用。
8 Q7 D& K; h7 h" @$ m  2、设计阶段
   在设计过程中，建设单位应随时提供有关资料，及时反映相关情况，保证设计人员可及时得到最新讯息，避免反复修改设计图，减少无效设计，缩短设计时间，又能保证设计方案切实可行，经济有效。
  3、招投标阶段
4 r9 s4 Q5 y4 _, B   项目招标过程中的成本控制
（1）招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则；
3 I7 S4 U/ ^" l; F; v （2）制作招标文件时应严谨、认真地对相关数据与资料进行收集、积累、筛选、分析和总结，还须对    其影响因素进行鉴别、预测、分析与评价，后编制招标文件，编制之后还应反复推敲其中的条款，力争做到无缺无漏、知己知彼。
9 y& K9 ^  _; i' m  P3 Q; V   做好合同的签订工作
/ [) [' W" [& C* n* |* S2 H& k) E" T   合同的签订是施工前的最后一道关卡，务必慎之又慎。签订之前，应针对合同中的条款将每一项落到实处，减少漏洞。在签订的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，应及时进行沟通，并通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性，有效避免发生过多索赔事件。
9 [% s+ Z# q  B- ^- M1 Z  4、施工阶段
3 p8 u: `2 c0 O/ ]   严格审定工程预结算
3 w7 n0 y* |% `   认真审核工程预结算，剔除其中多算工程量、高套定额、高取费用、不切合实际的签证、不合理的技术措施等增加的费用。
; }. o! j4 G# s' z) C( U   把好工程材料、设备价格关
   建筑材料的供应渠道多，材料品种价格繁复，建设单位预算人员及现场管理人员应密切注意市场行情，掌握材料信息价格及采购渠道，将每一分钱花到刀刃上。
! G# C) L8 F. h   建设单位不应完全撒手不管，须对建材市场有一定的把握，并根据自己所掌握的材料价格信息，对某些材料采用甲方指定或限价，要求施工单位选择物美价廉的供应来源，以降低造价。
   把好建设变更关
   施工过程中，影响因素颇多，经常会出现工程量和一些施工做法发生变化。如此一定会造成造价变更。为了应对以上情况，现场的预算人员及管理人员应做到事前把关，主动监控，努力将所有可能发生的变更囊括在内，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，有效控制成本。
   做好施工记录
0 x/ r  H7 ]4 k7 @) V1 q8 z; {) H   由于建筑工程的长期性、复杂性、多因素影响的特点，在施工过程中不可避免地出现一些图纸以外的工程内容，这样作为建设方必须做好施工记录，为工程结算提供可靠的依据，避免施工单位提出不合理的索赔。
1 V) o/ ?% J. w5 a   抓好合同管理，减少对方索赔
   一方面要利用合同条款随时解决工程造价方面的纠纷，另一方面要全面履约，以避免索赔的发生。另外，对施工单位不履行或不完全履行约定的义务，建设单位亦可以向施工单位提出反索赔，减少建设单位的损失，降低工程造价。