住建部发布新版《住宅项目规范（征求意见稿）》的解读

一、 规范出台时间：

2019年2月15日，为贯彻落实国务院《深化标准化工作改革方案》精神，按照《住房和城乡建设部关于深化工程建设标准化工作改革的意见》（建标〔2016〕166号）构建我国全文强制性工程建设规范（以下简称工程规范）体系要求，住建部组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿（见附件），在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时，向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

二、 其中《住宅项目规范（征求意见稿）》新增要求：

（一） 住宅建筑应以套内使用面积进行交易

（二） 由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平米；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于22平方米。

（三） 城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合下列规定：户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；消防设施应完好，消防通道应畅通。

（四） 四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站；十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于两台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于一台。

三、 关于上述新增条款的解读：

（一） 按套内面积计价，不仅统一了计价方式，减少了关于公摊的争议，同时对房价影响有限。

2001年颁发的《商品房销售管理办法》，文件第十八条明文规定"商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内面积或者建筑面积计价"。对此，《商品房销售管理办法》解释说：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。大部分城市商品房销售过程中使用的是按建筑面积计价。

但新华社曾发表社论指出，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。现实中，还存在大量开发商先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊，由全体业主埋单，再二次出售或出租广告位牟利。

在实际销售过程中，目前仅重庆于2002年6月起实施了套内面积计价的规定；2013年起，香港也转向以套内面积计价的销售模式，其他城市尚未跟进。但对于客户和企业而言，多地新房合同中一直都会标明“建筑面积、“套内面积”，同时在按照一房一价申请预售证时，各套房源的总价已经敲定，使用哪种价格都不会影响该套房源的销售价格。

（二） 明确了套内各种功能房间的最小“套内面积”，防止“蜗居”产品推向市场。

明确了住宅套内最小面积和各种功能房间的最小套内面积，防止房企在缩小产品面积的过程中突破面积下限，向市场推出无法正常使用的“蜗居”。

（三） 城镇住宅全装修，由于各地情况不同，将可能存在较大争议。

本次意见稿中起草声明2.3.2中表示“城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。”将可能是本次规范争议最大的条款。

由于各地情况不同，客户装修倾向不同，一方面可能增加客户购房负担，另一方面可能无法满足客户需求而造成资源浪费。所以，该条款是否能够普及有待商榷。

（四）四层及以上或入户楼面超9m住宅应设电梯，不影响不大于4F的别墅产品。

入户楼面超9m住宅应设电梯，即入户楼层在4F或以上的住宅需要设置电梯，一般来说4F以下别墅产品（含叠墅）均不受影响，但6F叠墅（三叠）及2+1+2的创新墅（叠+平+叠）将必须设置电梯。

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