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1、桩基工程(如有):90~150元/平方米;视地质情况决定,上海和杭州湾地区的桩基成本要高一些。
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2、钢筋:40~ 75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合238~435元/平方米;
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3、砼:0.3~0.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高),合120~200元/平方米;
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4、砌体工程:60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);! U2 c( F; J7 A o! `. u( K
6 B8 C" E. E% W' x# y5 l+ B6 S5、抹灰工程:25~40元/平方米;
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8 j A7 p/ I- a: c6 H' L6、外墙工程(包括保温):70~120元/平方米(以一般涂料为标准,如为石材或幕墙,则可能高达300~1000元/平方米;(摊到建面上)
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1 z+ g3 h% o9 M7、室内水电安装工程(含消防):60~120元/平方米(按小区档次,多层略低一些);
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8 v8 g8 L$ r8 O5 [8、屋面工程:15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);
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) H$ m, C2 J0 O' G' m9、门窗工程(不含进户门):每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~350元/平方米,一般为90~150元/平方米,如采用高档铝合金门窗,则可能达到350元/平方米;
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10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程:50~200元/平方米(与小区档次高低关系很大,档次越高,造价越高);% ^: m, m) i$ |) g! c0 _
! y# @; l9 w1 u0 J8 p7 r11、上部结构的地下室(如有):增加造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);地下车库造价约3000-4000元/平方米(人防车库造价高一些,非人防的低一些,此外覆土、埋深、地下水位的影响都很大)8 L u3 g% {+ B8 h8 r3 I
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12、电梯工程(如有):40~200元/平方米,与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系,一般工程约为100元/平方米;
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7 |0 J5 T' D0 n1 x. j5 ^13、人工费:130~200元/平方米;上海地区人工费约 3000-5000元/每人*每月。
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14、室外配套工程:30~300元/平方米,一般约为70~140元/平方米;
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0 t6 B: a, }1 w0 @ t8 P7 z! _15、模板、支撑、脚手架工程(成本):70~150元/平方米;
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6 E+ _, f3 ^1 Y6 A16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的5~8%:约60~90元/平方米;
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8 y9 _1 r4 Z4 I8 S7 l* v: _) d17、临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房):30~50元/平方米;
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18、检测、试验、手续、交通、交际等费用:10~30元/平方米;
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19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%):以上各项之和*10%=90~180元/平方米;
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* k% T, @; Z \1 x8 ?20、上交国家各种税费(总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米,高档的可能高达100元/平方米。7 J+ s& X" ]) Q5 [ O- i
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以上没有算精装修,一般造价约为1000~2000元/平方米,高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米,这要看档次高低,也有300元/平方米简装修,更有3000~10000元/平方米超高档装修(拎包入住)。现在一般小区精装修费用约1500元,豪宅5000~10000元/平方。
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21、设计费(含方案、施工图,景观、室内、设备等全部设计费用):约200~250元/平方米;长三角地区纯施工图设计费约18~28元/平方米。/ y c/ s* D8 h3 M$ S, o5 m, b S
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22、监理费:5~30元/平方米;. g6 b: u3 |/ w* c
: Z9 S/ o ?! C8 S: X23、广告、策划、销售代理费:一般30~200元/平方米,高者可达500元/平方米以上;/ d/ h, q7 W/ L* M( ~5 u# R
$ h' k5 w/ b% `& u24、土地费:一般二线城市市区(老郊区地带)为70~100万/亩,容积率一般为1.0~2.0,故折算房价为:525~1500元/平方米,市区中心地带一般为200 万元/亩,折算房价为:1500~3000元/平方米,核心区域可达300万元/亩以上,单方土地造价更高;一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价; 三线城市、县城等土地单方造价较低,一般为100~500元/平方米,也有高达2000元/平方米以上的情况;现在上海的低价已经飙到3-4万/平方了。(不同的城市费用不一样)
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% L% a6 l6 R$ Q8 P* o3 l- \. V25、土地税费与前期费,一般为土地费的15%左右,二线城市一般为100~500元/平方米,各地标准都不一样。
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现在随着材料价格和人工成本上涨,上述的建安成本已经跟市场实际脱节了。
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结论:基本建设费是固定的,即使是不收土地款的动迁房,以国家最低标准承建,造价也难以少于1000元/平方米。实际上,多层普通商品房,建安成本大约在1200元/平方米左右,小高层与高层普通商品房,建安成本大约在1500~1800元/平方米左右,档次越高,造价越高。7 W4 }* f+ C+ M" q7 f& \" }
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能让利的主要是:小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。如果能够做设计优化,可以节约的成本也很可观,上部结构可节约50元/平方,地库可节约100元/平方,桩基可节约20~30%,钢结构和景观结构可以节约20~50%。
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另外,开发商的开发品质也有一定关系,如果一味压价,品质是要差一些;民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些,这主要有两方面的原因,一是大多数民营企业主要以效益为主导,成本一般控制得好一些,二是民营企业腐败成本相对要低一些。4 q0 C' v8 y* a2 @" B% ~- W
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开发商的管理水平不同,同品质的小区建筑成本可以相差一倍以上。浪费的原因基本上为设计颠覆、设计图纸质量低劣、工程返工。
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' q" d/ w1 D7 X6 o" Y普通住宅建筑混凝土用量和用钢量: (供参考,实际上应考虑地区差异)
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5 G1 g( x, g0 ^' o! W1、多层砌体住宅:
" W( ?+ {3 [0 W: N: i钢筋30KG/m2/ ^! ]0 z6 I9 P2 a
砼0.3—0.33m3/m2
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2、多层框架 ( |3 u8 l3 J1 {/ [
钢筋38—42KG/m29 Z+ S- ~( E8 C! O" M
砼0.33—0.35m3/m2
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8 @5 |1 [+ \ x: ]# }9 |- X! @3、小高层11—12层 & ]$ i' P$ _! }2 E) j1 p" z3 o
钢筋50—52KG/m2
5 y8 _- A' Y r3 F. {2 q' f砼0.35m3/m2$ `2 m* P0 e% t" h2 H6 \! a/ N
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4、高层17—18层
" \% b# Z3 h" g2 M/ h钢筋54—60KG/m2
+ M# E: d- n( ~7 `5 w" X$ F. v砼0.36m3/m27 Q' J" r2 B5 F. K5 w
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8 z" v, i+ w1 p& f5 |5、高层30层H=94米7 {9 L7 b6 ~ B P# H8 o. W
钢筋65—75KG/m2
9 h; v. J4 S7 _: J砼0.42—0.47m3/m20 N2 t; [' y" [ o8 v- z
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& p: q$ E$ `+ ^ f6、高层酒店式公寓28层H=90米
+ C. A9 ~) k8 b3 j, {3 j2 E钢筋65—70KG/m2# G3 w, ] ?$ W8 L6 X9 J( t
砼0.38—0.42m3/m24 {: E. _5 i# p! g
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7、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11—12层之间
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以上数据按抗震7度区规则结构设计, 随着新抗震规范、高层规范、混凝土规范的陆续实施,上述指标有上升的趋势。( m) i4 `6 N7 z; Y1 u1 v) M% l
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