设计部门如何进设房地产的设计控制

小灰灰 · 发表于 2016-9-20 08:52:44

房地产公司实现利润最大化主要通过两个手段实现，一方面通过优秀的营销策划和设计方案提高卖价，达到开源目标；另一方面通过成本控制手段降低工程造价，达到节流目标。
各房地产公司在设计阶段的工程成本控制一般通过设计管理部门来实现，例如跟进设计单位的设计进度、督促设计单位进行设计优化，以实现房地产成本控制的目的。
如何实现节省工程造价的目标？主要从以下各方面着手：
一、树立起积极的敬业精神
将公司利益与个人利益融为一体，从各个角度为公司的成本控制着想，积极主动地参与到工程成本控制的流程中。只有良好的敬业精神，爱岗敬业，房地产成本控制才有良好的出发点，足够的动力。
二、制定部品标准
由于每家房地产公司都有各自的特点、各自的特色、地域差别、气候差别、文化差异等，导致在工程设计中有不同的反映。制定适合本公司的部品标准有着重要的意义：
      1、利于规模化采购，节省工程造价；
      2、利于减少工程变更，减少施工过程中的成本增加；
      3、利于加快设计速度，减少时间成本；
      4、利于加快选材速度，减少多次选材消耗大量人力物力；
      5、利于形成自身品牌，聚焦社会效应。
三、多方位、多角度比选设计团队
不同的设计单位或同一个设计单位不同的项目组设计出来的图纸工程造价的差异都很大，少则5%，多则30%，因此必须高度重视，充分比选，以实现房地产成本控制，主要有如下几种做法：
      1、  将建筑方案设计与施工图设计分别委托
      优点：这种模式有利于找到方案设计最优的团队和施工图设计最优的团队，取长补短，将开源和节流进行良好整合，实现最大目标卖价和优异的工程成本控制。
      缺点：需同时协调两个单位的工作。
      2、将方案设计与施工图设计按单位工程委托两家设计单位设计，两家单位分别设计不同期项目或同期项目的不同幢
      优点：增加设计单位的竞争性；从方案设计到施工图设计造价比较与分析很简单明确；利于筛选最佳合作伙伴，形成良好互动。
      缺点：需同时跟进两家设计单位的质量与进度。
      3、将工程设计全过程委托给一家设计单位
      优点：设计管理、设计协调比较简单。
      缺点：方案设计优异、施工图成本控制同样优异的单位比较难找；缺乏竞争易产生惰性，冲劲不足。
      4、委托工程设计的同时，委托专业的工程设计优化咨询公司进行成本控制。
      优点：设计管理、设计协调相对简单，成本控制目标实现相对轻松。
      缺点：设计单位一般有部分反弹情绪。
各房地产公司宜根据自身的条件，采取适合于自身发展的做法。
四、各项目设计合同实施工程限量设计
很多房地产公司在设计业务开展后，想进一步进行设计优化，很难得到设计单位的配合，由于图纸符合规范，国家政策法规也没有进行经济性的要求，造成工程造价偏高。因此签订工程限量设计合同很有必要，主要从以下几点去把握：
      1、尽快建立公司内部主要建材量化标准，如不同高度，不同类型工程的含钢量标准、砼量标准。如没有，则参考本地区的平均量下浮一定量为标准。
      2、限量设计的同时签订奖惩条款，节省进行奖励，超标则减少设计费。
      3、对于无参考的项目，则另行约定设计优化或协商条款。
综上所述，各房地产公司只要从自身特点出发，研究适合自身的工程成本控制方案，均可降低工程造价，实现利润目标。

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