房地产成本由哪些部分组成

房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税
1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；
9 r& D4 ~% d- E4 t& T- G8 K2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；
3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；
4 x- V  D1 X+ F+ y6 B2 z% J6 y  W4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
5、抹灰工程：25~40元/平方米；
6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2；
5 |) k  N$ ]& G# F6 [/ N: U7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；
* f' W, [. f& K: `( b% B1 U( y; O1 G8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为9 0~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；
10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；
11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
# [& u% E* m1 _12、电梯工程（如有）：40~200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/ m2；
2 s# K5 x4 E) B% x1 b13、人工费：130~200元/平方米；
14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；
8 n2 a' g2 f# F' H2 K1 Y15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；
2 o2 a& O1 k* D* N1 U% Y+ m" }6 j16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；
9 ]% Q3 h# N/ p, q: X17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；
18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；
19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；
20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。
, p- `/ c: E3 N- d/ l21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；
; C8 L1 \, Z% W8 L22、监理费：3~30元/平方米；
23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；
24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；
. k0 I) ^5 D- M3 _+ ^25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。
结论：
基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。
相关资料
一）房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税。
0 E% ^) d; }, O1 S# k+ r% y一、土地成本
4 t& D1 d7 Z+ E8 J/ c4 w土地成本因地而异，但经过07年的行业疯狂后，土地成本水涨船高！而且不管是大小城市，土地成本都是一般商品房成本的主要构成之一（高端住宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县城，经济发达的都达到到100万/亩左右，甚至超过。而在一些大城市，基本上在市区的都超过500万/亩折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价(即每建筑平方米里的土地成本)，简单的公式是楼面地价=地价（单位：万元/亩）÷666.67÷容积率
2 c9 a8 a' K& M+ s% b; z" l" {4 m例：地价100万/亩，容积率3.0，楼面地价为500元/㎡；地价500万/亩，容积率3.0，楼面地价2500元/㎡。
% p3 s( M1 ?. \! d所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层容积率：约1.5左右，最大不能超过2，超过2的也有，但品质很差；小高层容积率：约2.5；高层容积率：约3.5.所以，大家在买房的时候，可以先了解一下地价多少，然后在工地的公示牌上找到容积率（一般工地都有的）。一算就大概知道楼面价多少钱。
二、建安造价
建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。一般而言，成本控制好点的企业基础建安造价如下（以三线城市为例，一线城市上浮20%）
# e6 t! Q* E2 [* y+ |, h4 Q砖混多层：600元/㎡-800元/㎡,全框架多层多成本100元/㎡
1 {( y; f  V: L7 |! m) M3 a小高层（10-17层）：800元/㎡-1000元/㎡(不含电梯)，一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。
4 E" i/ e2 P& n+ q高层（18层以上）：1400元/㎡-1800元/㎡
钢筋含量是高层建安造价的重要指标
国标为68㎏/㎡，目前钢筋价格约为3500元/吨。取平均值折合一平方的成本约250元（含人工费）。这还不包括其他水泥、沙子、磨具等费用。
国家倡导的节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左右；而且，一些好的小区，外墙贴大理石、贴面砖都是要增加成本的！
三、配套设施
1 l8 P+ S, Z& _; N! F. H+ ~- G包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，除掉景观外，成本约200元/㎡。（以三线城市为例，一线城市上浮20%）
& E! F. [. M1 ]景观因项目而异。如果是世界级景观设计公司设计的（如：易道、泛亚、贝尔高林等），设计费用和施工费用一般不低于300元/㎡（设计对施工有费用要求）；如果是国内公司设计的，则不等。
四、勘查、设计、监理等
* P& M$ T1 Q$ y  x5 V不超过100元/㎡。但都是需要打擦边秋，需要公关。（同样以三线城市为例，一线城市上浮20%）
五、营销费用
营销代理费主要有营销代理和广告两项费用。一般一线城市的营销费用为10%（楼盘多，销售压力大，可以理解），三四线城市的营销费为5%左右。
六、财务费用
% u! B* {8 y1 b经验公式： 财务费用=总成本×50%×年贷款利率×2
  u: P3 @. Q- ^七、公司管理费用
, B0 ]( x& Q4 i, `, f根据公司和开发的项目不同，差别较大，一般为20-200元/㎡（以三线城市为例，一线城市上浮50%）
5 d$ N* t! |6 B6 Q八、行政事业收费
这是不透明的。差距相当大，标准全国统一，但公关后取费不同。具体费用省略，只举一例人防工程收费：
+ {! p: I8 L0 C/ O' L4 _% r/ o% V如自建人防工程，则成本为：多层1200元/㎡，高层1800元/㎡（按人防面积摊）
8 r! s$ j; f6 p  ?6 B/ S1 y如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下：
高层：5B级人防，单位成本=2000元/层数
+ Z1 _% h: f. g8 I% x) Y! d0 c1 A多层：6级人防，单位成本=1500元/层数
高层如果是20层，则每平方需要缴纳200元。但有公关的空间。
九、营业税
营业税+大修基金+所得税…=11.7%
【最后补充总结】
2 A* m9 l% o: T6 F& I$ Z房地产企业的成本可以概括为：
拿地成本、融资成本、建造成本、管理成本（人力、广告、协调等等）和税费（包含政府及行政性的、设计审计等中介服务的等等）

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