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[法规政策] 舟山市商品房预售资金监管实施细则

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xdysb 发表于 2021-9-28 11:16:45 | 显示全部楼层 |阅读模式

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第一条  为规范商品房预售资金监督管理,确保商品房预售资金用于相关工程建设,防止商品房交易风险,保障预售商品房当事人的合法权益,维护房地产市场正常秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》等法律法规有关规定,结合我市实际,制定本细则。
第二条  凡在本市行政区域内批准预售的商品房建设项目(含经济适用住房、限价商品房等),其预售资金的收缴、使用和监督管理工作,适用本细则。
第三条  本细则所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前,预先出售给购房人,由购房人按合同约定支付的预购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等)。
第四条  中国人民银行舟山市中心支行、中国银行业监督管理委员会舟山监管分局(以下简称人行舟山市中心支行、舟山银监分局)负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查,督促各商业银行将预售资金按规定划入监管账户内。
市住房保障和房产管理局受市住房和城乡建设委员会委托负责市本级的商品房预售资金监督管理,各县(区)房地产行政主管部门根据管理权限负责本管理区域内商品房预售资金监督管理工作。主要履行以下职责:
(一)督促检查商品房预售资金监管的实施情况;
(二)办理商品房预售资金监管协议的备案工作;
(三)受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理;
(四)商品房预售资金监管其他有关工作。
为及时协调解决监管工作中出现的问题,市住建委、人行舟山市中心支行、舟山银监分局及市房管局成立商品房预售资金监管协调机构,负责对商品房资金监管过程中的协调工作。
第五条  批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。房地产开发企业可以根据实际情况,按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”),在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户(下称“资金账户”)。同一建设工程规划许可证许可范围内的监管项目应作为一个监管项目开立一个资金账户,该账户不得支取现金。
第六条  房地产开发企业在申请商品房预售许可证前,应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与开设资金账户的银行机构(下称“监管银行”)、监管项目的工程监理单位共同签订商品房预售资金监管协议,同时向监管银行提供以下资料:
(一)监管项目的工程形象进度表;
(二)监管项目各阶段资金使用计划;
(三)监管项目工程预算清册;
(四)中标通知书、施工合同;
(五)监管银行要求的其他资料。
签订商品房预售资金监管协议后,监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号,用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。
商品房预售资金监管的额度由项目所在地监管银行审核确定,额度为申请预售项目工程预算清册总额的130%。
预售资金监管的额度一经确定,一般不作调整。如确因工程预算清册内容发生变动而需调整预售资金监管额度的,需报项目所在地监管银行审核同意,调整后的预售资金监管额度由房地产开发企业报监管项目所在地房地产行政主管部门和人民银行备案。
资金账户归集余额已高于监管额度的资金不列入监管范围。
第七条 房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时,按照法律、法规规定,在向房地产行政主管部门提供的商品房预售方案中应当包括以下内容:
(一)商品房预售资金监管协议书;
(二)监管银行预发放的资金账户账号;
(三)申请预售项目的工程形象进度表;
(四)申请项目各阶段的资金使用计划;
第八条  房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后,应在五个工作日内报监管银行备案。监管银行应在开发企业报备后五个工作日内将房地产开发企业的开户申请书、《商品房预售许可证》、商品房预售资金监管协议书、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报人民银行备案。
第九条  监管银行应当按照商品房预售资金监管协议履行义务,配合相关部门共同做好商品房预售资金监管工作。
第十条  房地产开发企业变更预售资金监管银行或者资金账户的,应当由房地产开发企业向监管项目所在地房地产行政主管部门提出申请,经批准后解除原监管协议,同时重新签订监管协议,将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户,并报监管项目所在地房地产行政主管部门和人民银行备案。
第十一条  监管项目的预售资金应当直接存入资金账户。购房人按揭贷款购买商品房的,其按揭贷款(含公积金贷款)由贷款银行直接划入资金帐户。
监管银行与贷款银行分属两家银行的,购房人在办理按揭贷款前,房地产开发企业须向贷款银行提交该项目预售资金监管协议书及资金账户。贷款银行可在贷款发放后十个工作日内将按揭贷款划入监管银行的资金帐户,也可按照约定存放在贷款银行,但必须做好贷款资金的监管工作。房地产开发企业申请使用该贷款时必须应先划入监管银行的资金账户后方可申请使用。
房地产开发企业凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时,应当提供购房人将购房款存入监管银行资金账户的缴款凭证。
第十二条  监管额度内的商品房预售资金使用实行封闭式管理,只能支付监管项目有关的工程建设费用(含物业专项保修金)。其中,按监管项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目已支付的用于本工程建设的房地产开发贷款。
房地产开发企业申请使用监管项目监管额度内的预售资金时,应当向监管银行提出申请,并提交以下相关证明材料。
(一)用于支付工程预算清册列明的工程建设资金时,应提供监理单位出具的可按合同付款的证明材料和收款方账户。
(二)用于支付前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、设计、监理以及其他行政事业收费的,应提供合同或缴费通知及收款方账户。
(三)用于偿还本项目开发贷款的,应出具贷款银行出具的还款通知书和该款项已放款并用于本项目工程建设的证明。
(四)用于支付物业专项保修金,应提供项目所在地房地产行政主管部门出具的缴款通知书。
房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》前,根据其监管项目工程形象进度,已按工程预算清册列明的工程建设资金进行支付的,应提供监理单位出具的可按合同付款的证明材料、收款方已收到资金的有效凭据一次性向监管银行提出在预售资金监管账户中进行列支的申请,符合条件的,监管银行可将该款项划入房地产开发企业其他结算账户。房地产开发企业应在提取该款项后5日内将监理单位出具的可按合同付款的证明材料、收款方已收到资金的有效凭据及监管银行审核材料报送所在地房地产行政主管部门进行备案。
第十三条  监管银行应当按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账,并根据监管项目工程预算清册、资金使用计划和监理单位出具的证明材料等,严格审核房地产开发企业资金使用申请,每项支出项目累计支出额度不得超出工程预算清册内该项目资金额度。符合条件的,自申请之日起二个工作日内直接将款项划入收款方账户。未在工程预算清册载明的工程建设资金不得进行列支。
第十四条  房地产开发企业应当于季后5日前向监管项目所在地房地产行政主管部门报送当季建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。监管银行应当按季将本银行监管的商品房预售资金情况报人民银行备案。
房地产开发企业在销售中若发生退房或合同条款变更需要退款的,由房地产开发企业提出申请并提供撤销预售备案登记证明材料或合同条款变更证明材料和购房人账户账号,监管银行在审核相关材料后,将相关款项以转账方式退购房人。
项目所在地房地产行政主管部门应当对监管项目的预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用情况进行监督检查。
第十五条  商品房监管项目竣工验收备案后,房地产开发企业凭项目所在地房地产行政主管部门出具的证明材料向监管银行提出资金账户撤销申请。监管银行应当按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理账户撤销手续。
第十六条  房地产开发企业提供虚假材料申请开立资金账户,骗取工程建设资金、擅自截取挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入资金账户的,未按时报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单的,项目所在地房地产行政主管部门应当立即停止该监管项目的销售,并责令其限期改正。同时,将其行为记入企业的诚信档案,并将相关情况书面提供给人民银行舟山市中心支行,由其记入人民银行的企业征信系统。
第十七条  监管项目的工程监理单位提供虚假的监管项目分部分项工程施工完成证明,造成房地产开发企业因超前超额支取商品房预售资金而影响工程按期竣工的,应当承担相应的法律责任,并将其行为记入企业的诚信档案。
第十八条  监管银行未按要求受理、审核房地产开发企业使用商品房预售资金的申请资料,超前超额支付商品房预售资金,导致工程无法竣工的,除承担相应责任外,三年内不得在本市行政区域内承担商品房预售资金的监管。
办理按揭贷款的银行未按规定将监管项目已发放的按揭贷款划入资金账户或贷款银行未做好按揭贷款资金监管的,由人行舟山市中心支行、舟山银监分局责令其限期改正,情节严重的,暂停在本市行政区域内承担商品房预售资金的监管。
第十九条  房地产开发企业与监管项目的工程监理单位或监管银行相互串通,设立虚假资金账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的,项目所在地房地产行政主管部门、人行舟山市中心支行、舟山银监分局应当责令限期改正。造成严重后果的,依法追究监管项目的工程监理单位或监管银行及相关责任人的责任。
第二十条  参与商品房预售资金监管的有关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露企业秘密的,由有关部门依法依纪追究责任。
第二十一条  商品房预售资金监管协议执行《舟山市商品房预售资金监管协议书(示范文本)》。
第二十二条  本细则自发布之日起30日后施行。2010年11月1日至本细则实施之日期间批准预售的商品房项目按《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》执行。

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