浅谈几种特殊情况下的建设工程价款优先受偿权的清偿顺位

　　根据《民法典》807条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35条的规定，当发包人未按照《民法典》807条的规定支付工程价款时，承包人可请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。该规定极大地保障了承包人的利益，但笔者在工作中发现有些时候工程价款优先受偿权的行使也会受到限制，于是整理总结如下，供大家参考。

一、 案涉房屋已有买受人但尚未办理登记手续

　　2002年最高院出台的法释〔2002〕16号《关于建设工程优先受偿权问题的批复》第2条曾规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”后来，该批复被废止，后续出台的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》吸收了该批复的内容，其中28条、29条就相关问题进行明确规定。

　　根据28条的规定，针对登记在被执行人名下的不动产，若买受人同时符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”、“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”、“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付行”、“非因买受人自身原因未办理过户登记”上述四个条件，则可排除执行。

　　根据29条的规定，针对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，若买受人同时符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”、“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”、“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”上述三个条件，则可排除执行。

　　虽然上述两规定在具体适用中就“买受人是否必须为消费者”、“所购房屋是否可为投资性商铺/写字楼”、“28条与29条之间的关系”等问题存在争议，但是可以肯定的是，当买受人为消费者出于生活需要购买房屋，符合一定条件时会对建设工程价款优先受偿权的行使造成影响。

二、 案涉房屋购房人已办理预告登记

　　根据《民法典》221条的规定，预告登记之后未经预告登记的权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》30条也规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”

　　那么当房屋买受人在房屋所有权转移之前办理了预告登记，承包人是否仍可以行使工程价款优先受偿权？查阅司法案例，实践中大致存在两种观点。有法院认为当买受人不是司法解释规定的购买商品房并交付了大部分房款的消费者时，即使已办理预告登记，也不能对抗承包人的建设工程价款优先受偿权。当然，也有法院认为房屋办理了预告登记，已经发生了《物权法》规定的法律效力，因此可以对抗承包人的建设工程价款优先受偿权。另外，江苏高院出台的《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第11条对该问题作出明确规定，案外人以案涉不动产已办理物权预告登记为由，对金钱执行债权提出执行异议请求停止处分的，应予支持，但申请执行人对执行不动产享有工程价款优先受偿权的除外。

　　笔者赞同第一种观点，预告登记虽具有一定的排他效力但预告登记权利人对该不动产并不具有支配权，并非前文规定中的“符合物权登记条件”，因此不可对抗建设工程价款优先受偿权。

三、破产时的清偿顺位

　　当发包人破产，承包人主张建设工程价款优先受偿权时，其与破产费用、共益债务之间的清偿顺位如何？实践中存在一定争议，一种观点认为建设工程价款优先受偿权优先于破产费用、共益债务受偿[1]，这种观点认为建设工程价款优先受偿权属于担保物权，依据《〈 企业破产法 〉司法解释（二）》第 3条第1款规定：“债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为债务人财产”，认为担保物权人对于担保物是排在第一顺位清偿的（该案中指建设工程价款优先受偿权），第二是破产费用，第三是共益债务。在这种观点下，有学者认为应该细分破产费用、共益债务是否属于为实现或取得建设工程价款优先受偿权而产生的，若属于，则应优先于建设工程价款优先受偿权支付，若与之无关，则顺位后于建设工程价款优先受偿权。与之相反的是，最高院（2014）民一终字第50号案件将建设工程价款优先受偿权列在第二顺位，后于共益费用，但未具体说理。

　　通过本文列举的3个场景可以看出，建设工程价款优先受偿权的行使在一定条件下也会受限制，因此承包人在行使建设工程价款优先受偿权时需注意对应房屋是否存在买受人、已设立预告登记等特殊情况，关注发包人的运营状态，尽早主张权利，维护自身利益。