黑铁时代，助力降本增效之：如何做好工程成本测算

近年来，随着市场环境不断变化和相关政策的层层收紧，房地产行业早已告别高歌猛进的“黄金时代”和稳步发展的“白银时代”，步入微利的“黑铁时代”。在当前的严峻形势下，房企唯有在成本、效率等各方面加强“内功修炼”，才能在激烈的竞争中获得立锥之地。因此，如何降本增效实现精益化发展，成为“黑铁时代”的破局之道。

　　本期案例分享将从全过程造价咨询服务商的视角出发，围绕“做好工程成本测算，助力降本增效”这一主题，为解决行业发展痛点提供建设性思路。

　　案例分享者：黄恩鸿
　　人物简介：从事全过程工程造价咨询工作近8年时间，2020年9月正式加入浙江建安大家庭，主要负责和参与了融创云帆未来社区、上海新华路商业综合体、英慈国际医院、华为西安全球交换技术中心及软件工厂等多种不同业态的全过程造价咨询服务。
$ q3 L6 i! b" O- O) {, i9 K在浙江建安公司任职期间，黄恩鸿荣获绿城中国2021年度“先进员工”荣誉称号，由他主责的项目也使得浙江建安在融创东南集团环沪城市公司众多供应商中脱颖而出，荣获咨询类优秀供应商的第一名。


! L! F& ^) ~# O5 r  S$ t+ N　　01工程成本测算的目的及意义
- c3 a. e$ @: D9 i$ J+ r　　工程成本测算在工程的各个阶段具有不同的目的和意义：
　　1、方案阶段：
　　1.1通过方案测算为建设单位提供重要的成本信息，帮助建设单位作出较好的成本决策，提供设计优化的方向。
　　1.2通过方案测算结果对比目标成本，保证当前方案的成本可控。
　　1.3通过方案测算数据分析，明确可优化方向，确立方案版目标成本。
　　1.4通过方案测算加强各科目目标成本控制，防止挤占成本。
　　2、施工图阶段：
　　2.1施工图阶段的成本测算是控制施工图设计不突破设计概算（或方案版目标成本）的重要措施。
- x# {1 X9 v: s! t　　2.2通过施工图成本测算，保证施工图纸顺利落地，控制招标阶段成本。
7 @2 \9 U+ V: r. x　　2.3对于暂定工程量招标的合同，施工图测算可作为确定合同价款的基础。
5 ]2 W1 u8 ]7 G" x5 G　　3、项目施工阶段：
　　3.1通过变更估算，保证施工过程中项目支出预算成本管控，有助于变更指令决策及快速评判变更的价值。


　　02工程成本测算的基本步骤
7 `, h0 W: l: j+ k* ^6 u　　1、明确测算指令：
/ P3 H0 C6 d  u　　首先需要明确建设单位成本测算指令，包括精度要求、时间节点要求以及格式要求等。
　　2、确定测算方法：
　　与建设单位沟通测算的方法，根据不同精度要求和时限要求，选择合适的测算方法。
　　3、收集对比指标依据：
" v% e3 ?+ \1 b, Q) I( \　　从公司内部或其他渠道收集相同或相似业态的指标，作为测算的对比依据。
　　4、成本测算与复核：
" ]9 C8 i0 ~; X7 o& }) u: l　　完成测算初稿，提交项目负责人审核。
; V' y2 S$ U; O# p' p# T　　5、提交测算结果：
　　将正式测算成果（包含测算指标及成本优化建议）提交至建设单位。
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　　03工程成本测算的注意事项
　　1、测算要求
; [! l0 `# R$ }8 D& J; L　　1.1向建设单位明确测算完成时间，判断时间是否充裕。如不能完成，应及时进行沟通，如沟通不成功，须与项目负责人确定实施方案。
　　1.2了解测算目的、成果提交形式、限额指标或目标成本等重要相关信息。
0 N8 y/ T$ ^- }, B　　1.3根据成本要求，把握测算精度，合理进行计划安排。
3 w+ T, \" M! h( m& [　　2、测算答疑
3 `4 H2 K- R2 x/ ^: k* i　　2.1收到任务第一时间查看资料完整性，及时提出疑义。若建设单位一直未回复，则根据经验自行确认，并把确认内容写入编制说明。
! a, s9 ^9 _9 t; v# |) u. L. a　　2.2若建设单位提供的答疑是设计、成本、工程等人员的口头回复，需备注清楚，记入答疑文件或写入编制说明。
  }' ]8 Z& V) N! u* q; w" G5 U. I! M　　2.3采用公司模板向建设单位提出疑义，将建设单位答疑作为成果附件。
4 c8 n2 l. R' h+ U8 J( K9 d　　3、明确测算模板
/ T5 t% D3 ^" w4 D, W- I  j6 [$ w4 {　　3.1尽可能从建设单位处获取测算模板；若建设单位无模板，应采用答疑形式和建设单位进行确认后采用公司模板。
2 I9 o, x2 q! g3 Z　　3.2不能“死”用模板，对于其中明显不合理或不适用本项目的，应咨询建设单位后进行调整。
　　4、编制说明
　　编制说明至少包括以下内容：测算依据（图纸、界面等）、编制依据（与成果中的附件资料一一对应）、过程答疑、建设单位未答疑情况下的假设口径、其他需要说明的事项。
　　5、计算稿及数据来源
　　5.1成果中应有计算稿，成果工程量应从计算稿中进行链接，确保计算逻辑清晰，保留拉图记录，确保可复查。
　　5.2将各分项的工程量指标及单方经济指标单列，便于对方案调整后的数据进行逻辑复核与测算对比。
) f/ |" w3 u. L5 X　　5.3施工图测算或预算价格均需体现“价格来源” ，价格来源应尽量详细，有相应截图佐证。价格来源包括：合同价、某某联系单签证价、暂定不含税主材价、暂定综合单价等。
8 C5 v& ^0 \% g) B' N& p　　5.4如建设单位要求标注是否涉及无效成本，则应进行明确。
) t$ G9 J8 T1 Y　　6、限额或目标成本对标
- U' z2 W# A! Y主动向建设单位问询目标成本，若测算成果超出限额或目标成本，应在过程中与建设单位进行沟通并及时预警，根据沟通后的意见确定调整方案。
' S0 v+ _" L- r2 i+ u0 U　　7、优化建议
　　7.1进行成本测算时，养成提供优化建议的习惯，单独做成一个sheet，命名为“成本优化建议”。
　　7.2根据其他项目对标或测算后的经济指标，结合个人与公司经验向建设单位提供成本优化建议。
; W9 c. t" {# ^) \　　8、过程注意事项
, Z# S$ I( ]1 B: \3 g　　8.1测算金额中，需要注意措施费、规费、不可预见费等易漏项目是否需要预留。
- L: h% w9 {2 |$ ~, m2 J( ^" k　　8.2测算过程中需了解各个工程的特点、质量要求，如预备进行奖项申报的工程，需在测算中与建设单位成本人员沟通确定措施费比例是否适当上浮。
　　8.3测算不能局限于建设单位成本已提供的图纸或作法，需考虑其他同业态项目的特别关注点，并结合国家规范向建设单位的成本或设计人员提出建议。
　　9、成果内容
& X: |- ], u8 g3 p4 ]- {" Y　　9.1测算成果至少包含以下内容：封面（项目名称、编制时间、测算版本）、编制说明、成果、计算稿、优化建议、答疑、计算依据。
. r9 B6 x9 W! G" n( d　　9.2 格式：字体统一、有表头（有多页时，设置好打印标题）、一列中对齐方式一致、页面设置为可直接打印，涉及金额的需要标注单位，工程量与金额有关数字需设置千分号（具体根据建设单位要求进行），金额统一居右对齐。
. m& g- {3 l4 T4 z& I　　10、成果复核
　　10.1测算完成后，需对汇总及分项链接进行复核，可采用反向检查方式或根据工程量指标及经济指标合理性方式进行查验。
　　10.2测算复核，复核人出具复核意见，编制人进行落实，复核人确认落实完毕后才可发放。
　　11、 成果提交
& G3 ?1 c1 q# A2 w8 E项目驻场负责人为测算的出入口，驻场负责人收到成果后，应对资料完整性进行检查，同时对结果进行初步判断，无误后方可提交建设单位。
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　　04工程成本测算的案例说明
　　例一：公共绿地层间景观方案的工程成本测算
/ }/ u; _' G4 i' V# l, N5 f　　【测算背景】
　　某住宅项目层间景观设计已提供初步方案，建设单位成本人员要求造价咨询公司根据方案在当天测算出层间景观的单方成本，并将测算结果与目标成本对比，判断该方案是否在目标成本可控范围内。
　　根据测算结果，公共绿地层间景观方案的单方含税成本为529元/m2，总层间绿化的含税总费用为1017万元，测算单方成本超出目标成本280元/m2，需向建设单位成本人员提出预警，提出合理的优化建议。
　　【测算小结】
　　做好工程成本测算，需要认真负责的态度和强烈的责任心：
, J6 W* Z5 ~; Q( o; n) m$ R　　1.在价格方面，需要进行多维度对比。
　　2.在工程量方面，要做好图纸的拉图记录，以便后期复核。
　　3.在测算数据方面，要做好指标的统计，并向建设单位提供合理的优化建议。
6 \1 r+ @: Q1 }2 v) M9 z- m4 n: G( ~　　例二：某项目桩基方案调整对工程成本的影响测算
　　【测算背景】
　　某项目因桩基方案未最终确定，测算方案的图纸中信息量较少，桩基说明不完整。建设单位的成本人员要求对原方案与现提供方案的价格差异进行测算，保证施工图的成本可控。
2 \' C7 ]. I- T　　【测算结果】
　　针对上述情况并结合现有资料，将两版方案比对梳理后可发现，共有三部分内容进行了方案调整，分别为：
' C7 w4 I4 L! M& [0 ?　　1、项目小基坑桩基方案调整:
　　调整前：小基坑方案采用应力混凝土管桩PHC-AB-(400*95)508根，桩长13m。
" F$ l& Y- e. j1 I+ B5 h　　调整后：小基坑方案采用φ800旋挖钻机成孔灌注桩，174根，有效桩长35m，空桩考虑10.2m,入中风化2.5m。
　　2、2栋A塔（8号楼）地下工程桩:
/ d6 T% H$ V. S+ W# {　　调整前：φ1000旋挖钻机成孔灌注桩，121根，有效桩长根据图纸取中值暂定26.8m，空桩考虑10.2m，入中风化1.5m。
3 [" w9 m; `2 Q& k5 ?　　调整后：φ1000旋挖钻机成孔灌注桩，120根，有效桩长根据图纸取中值暂定25.1m，空桩考虑10.2m，入中风化2.5m。
$ ^& E! h# C6 b$ y4 k  M0 r8 E　　3、2栋B塔（9号楼）地下工程桩:
+ f) V9 x9 m6 o( L　　调整前：预应力混凝土管桩PHC-AB-(500*125)  159根 ，桩长根据图纸取中值暂定20.5m。
　　调整后：φ1000旋挖钻机成孔灌注桩，67根，有效桩长35m，空桩考虑10.2m，入中风化2.5m。
　　【测算小结】
; I" b6 N6 k7 |; O( f; }　　1.在方案数据不完整的情况下，需由测算人员暂定参数，并主动与建设单位成本人员沟通确认最终意见。
# r8 J4 n; u8 l  d* q  P/ ^# q　　2.测算开始前需明确测算逻辑，合理进行分类，保证测算成果简明扼要。
　　3.一份准确的测算不能局限于图纸和方案本身，也需考虑图纸和方案外的特殊性规范要求。
　　科学、准确的工程成本测算结果是成本管控的基础。“黑铁时代”已然来临，我们需要从工程成本测算出发，进一步提高工作的精细化程度，为每一个项目做好工程造价咨询服务工作，用专业和高质量的服务助力客户降本增效，高质量发展。

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