六大问题反应层高影响建安成本的临界点

     100米以上的建筑上我们称之为超高层建筑   我国对于超高层建筑没有特别明确的规范要求  但审查非常严格,往往要有很多专家研究决定,需要单独进行其结构、消防、施工等多方面的论证。尤其是消防上的问题  屋顶停机平台,避难层要求都很严 对开发商来说经济价值不高  而且现在的消防云梯最高只能达到100米，超过100米的，在救火时云梯就不能第一时间到达，会延长施救的时间，所以100米以下的是一种消防设防，100以上就是另一种更高要求的设防，规定的设施更多，造价更高。从安全和成本的角度来考虑，100以上的对于投资人来说就不合算了。
    建筑工程造价是随着层数增加而提高的。但是当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积成本发生变化。其中多层住宅具有降低工程成本和使用费用以及节约用地以合理利用空间等优点。众所周知，在多层建筑中层数越多越经济，即六层最经济。
    当住宅超过七层，就要增加电梯费用，需要较多的交通空间（过道、走廊要加宽）和补充设备（供水设备和供电设备等）。特别是高层住宅，要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，从而使工程造价大幅度上升。对于地块成本较高的项目，为了降低单位内土地费用，提高建筑密度，中、高层住宅是比较经济的选择。

一、从消防对楼梯间与电梯的要求上讲
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6层：敞开楼梯*1
6+1层：敞开楼梯*1
- G% `; R. @( k: v7~9层：敞开楼梯*1+无障碍电梯*1
  X+ E2 c, I9 p! r10~11层：敞开楼梯*1+无障碍电梯*1+屋顶联通
' `+ f  V# A4 G" G, T; S' U( C) g11+1层：敞开楼梯*1+无障碍电梯*1+屋顶联通
- u2 l; _* b5 @/ T12~18层：封闭楼梯*1+消防电梯*1+无障碍电梯*1+屋顶联通
* |6 |4 X) G( V- L. l18+1层：封闭楼梯*1+消防电梯*1+无障碍电梯*1+屋顶联通
: e6 n& c/ v) C! J- u( B19~32层：剪刀楼梯（防烟）*1+消防电梯*1+无障碍电梯*1+屋顶联通
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二、从人防的要求上讲

    人防面积计算规则：依据：《中华人民共和国人民防空法》第九条规定。新建10层（含）以上或者基础埋深3米（含）以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建6级（含）以上防空地下室；
1 |/ B; w/ G5 \0 T    新建除第一项规定和居民住宅以外的其他民用建筑，地面总建筑面积在2000平方米以上的，按照地面建筑面积的2-5％修建6级（含）以上防空地下室。
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三、从抗震等级要求上讲
. C7 t* F1 L' c2 _# j. Y7 P  防面积计算规则：依据：《中华人民共和国人民防空法》第九条规定。房屋适用高度应比本规程表3．3．1—1规定的剪力墙结构的最大适用高度适当降低，7度、8度(0.2g)和8度(0.3g)时分别不应大于100m、80m和60m。

四、从避难层要求上讲
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$ U( n$ y( d, ?8 ]5 U" y2 P9 u1 ]  《建筑设计防火规范》要求，高度大于100米的住宅建筑也需设置避难层，此前只有超过100米的高层公共建筑需建避难层。
' I7 q, a* P0 K# M8 \五、从基础形式上讲  

   就桩基而论桩间距有个最低要求，其临界层数为7层、12层。7层以下桩间距为一个标准；7至12层桩间距为一个标准，所以在同一标准范围内应选择接近临界点高度的层数。
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3 J! p# f& t; _六、从预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用上讲

   其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等，即6层及以下适用一个费用标准，7-9层为一个费用标准，依此类推费用标准依次提高，所以应选择接近临界点高度的层数
6 [8 A& C6 F: a! I/ N8 P, B& |, Z  概括地讲，建筑物层数（高度）对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。理论上如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的成本可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位成本通常又会增加。建筑物越高，电梯及楼梯的造价将有提高趋势，建筑物的维修费用也将增加，但是采暖费用有可能下降。所以在项目总体规划允许高度范围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点是非常关健的。
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